订金、定金、押金的区别和账务处理

　　第一篇章　订金、定金、押金的法律区别

　　1.定金的法律属性

　　2.订金的法律属性

　　3.押金的法律属性

　　4.诚意金、保证金等的法律属性

　　5.订金、定金、押金签合同时必备风险把控

　　

　　一、订金、定金、押金的法律区别

　　1.定金的法律属性

　　2.订金的法律属性

　　3.押金的法律属性

　　4.诚意金、保证金等的法律属性

　　5.订金、定金、押金签合同时必备风险把控

　　定金的法律属性

　　定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。

　　特点：惩罚性、数额限制、从合同

　　订金的法律属性

　　订金也属于金钱质的一种，但是目前没有明确的法律对订金加以规定，但订金在日常经济活动中却被广泛的采用。严格讲订金只是一个习惯用语，而非法律概念。一般而言，订金的交付应当理解为预付款的交付，其目的不外乎解决收受订金的一方的资金周转短缺，从而增强其履约能力。

　　押金的法律属性

　　押金也是金钱质的一种，具体讲是质押担保的一种特殊形式。即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。

　　诚意金、保证金等的法律属性

　　诚意金在二手房交易市场中常见,购房者缴纳小额金额,表达购房诚意,中介从而向房主谈房屋价格或其他事宜。

　　保证金是指用于核算存入银行等金融机构各种保证金性质的存款。在法律对于保证金缺乏明确规范的背景下，探讨保证金的类型，对于备用金类型的保证金、预付款类型的保证金、租赁保证金、装修保证金、定金类型的保证金、保有返还请求权的保证金、无双倍返还效力的保证金分别界定，确定各自的法律效力，十分必要。

　　订金、定金、押金签合同时必备风险把控

　　案例一：2017年2月14日，原告张某向被告公司订购了大众汽车一辆，并签署了《购车合同》，双方合同约定价格为198000元，当日由原告张某向被告交纳了定金3万元，当时双方约定25天内被告向原告提供约定的汽车。同日，原告张某依约向被告公司支付了定金3万元，被告公司出具了加盖公司公章的《收据》一份，注明收到原告“定金”3万元。约定的交车时间到期后，被告以各种理由拒绝向原告交付车辆，违反合同约定。

　　因此，原告张某起诉至人民法院请求解除合同，并由被告公司双倍返还定金6万元，人民法院依法审理后，支持了原告的诉讼请求，判令被告公司向原告张某双倍返还定金6万元。

　　案例二：2016年10月21日，陈某与白某形成房屋买卖合同合意，白某为出卖人，陈某为买受人，房屋价款为70万元。双方口头约定：由买受人陈某于合同签订时向白某支付定金10万元。合同签订后，陈某当天即向白某支付了购房定金10万元，白某向陈某出具《收条》一份，载明收到陈某“订金”10万元。一个月后，白某反悔将该房屋出售并过户给李某，白某还于2016年11月26日未经陈某同意将房屋定金10万元退回至陈某的银行账户，表示将不再继续履行合同。双方纠纷发生后无法协商处理，于是白某将陈某诉至人民法院。

　　人民法院经审理后认为：陈某与白某形成的口头《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。但是，争议房屋已经出售给善意第三人，双方合同已经无法实际履行。因此，判决双方合同解除，由被告白某退回原告“订金”10万元，赔偿损失3万元。

　　案例三：

　　某市中级人民法院

　　法官观点：支持约定

　　裁判观点：关于租赁保证金，涉案房屋租赁合同第七条约定，承租人违约，押金不予退还；合同权利义务概括转移协议第三条约定，孙xx应按照合同书中约定的金额及期限向吴xx交纳租金，拖欠超过10天以上的，吴xx有权终止合同，没收押金。本案中孙xx拖欠吴xx2016年2至3月的租金，已构成违约，吴xx有权按照合同约定没收其已交纳的押金即租赁保证金140000元。

　　孙xx请求以该租赁保证金抵扣其应向吴xx偿还的代为垫付的押金134000元，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。另，因一审庭审中双方的意见涉及到租赁保证金的处理，经一审法院释明，吴xx增加请求不予退还保证金140000元，一审将该请求在本案中合并审理，避免当事人的诉累，并无不当。

项目	定金	订金	押金	保证金	违约金
情形	属于从合同（主合同无效，从合同亦无效）要式合同（必须书面合同）实践合同（从实际交付定金之日生效）	主合同的一部分，交付的订金视为预付款	本质上是质押担保的一种特殊形式	在合同约定是或者合同签订前给付	只要双方签订约定，就具有法律效力
功能	具有债的担保作用	不具有担保作用	是一种物的担保	目的是担保合同的履行	目的是制裁违约行为
违约	交付方违约：无权要求另一方返还；收受方违约：双倍定金返还	不管是哪一方违约，收受订金的一方必须全额返还订金	债务履行时，返还押金或予以抵扣货物款；债务不履行时，债权人就该押金有优先受偿的权利	可以用保证金作为赔偿金	根据违约可能造成的损失额赔偿
金额	不超过主合同标的的20%	合同的5‰	自由约定	自由约定	自由约定

　　第二篇章　订金、定金、押金的账务处理

　　1.订金、定金、押金的账务处理

　　2.订金、定金、押金是否可以相互转化

　　3.订金、定金、押金PK价外费用

　　订金、定金、押金的账务处理

　　某房地产公司收到顾客交来的看房诚意金、意向金、订金3万元，存入银行，账务处理如下：

　　借：银行存款 　　　　　　 30 000

　　　　贷：其他应付款——看房诚意金 30 000

　　提醒：

　　房地产公司收到的订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

　　某房地产公司2月份收到客户交来的看房定金共计44400万元，存入银行，账务处理如下：

　　借：银行存款 44400

　　　　贷：合同负债　　　　　　　40733.94

　　　　　　应交税费——待转销项税额 3666.06

　　预缴增值税：44400/1.09×3%=1222.02万元。

　　借：应交税费——预交增值税 1222.02

　　　　贷：银行存款　　　　　　　 1222.02

　　提醒：

　　房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款。只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。

　　A公司向B公司租借一套设备，为保证设备完好，B公司收取A公司5万元作为押金，租借到期后归还。不考虑税务问题，试进行相关的账务处理。

　　B公司收到A公司押金时

　　借：银行存款（库存现金） 50 000

　　　　贷：其他应付款——A公司 50 000

　　B公司退还A公司押金时

　　借：其他应付款——A公司 50 000

　　　　贷：银行存款（库存现金） 50 000

　　订金、定金、押金PK价外费用

　　价外费用，是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、赔偿金、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

　　

　　第三篇章　订金、定金、押金的涉税分析

　　1.订金、定金、押金增值税、消费税的纳税义务发生时间

　　2.订金、定金、押金的涉税风险分析

　　3.订金、定金、押金发票的开具

　　订金、定金、押金增值税、消费税的纳税义务发生时间

　　1.提供建筑服务收到“预收款”

　　政策依据

　　《财政部税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第三条：纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。

　　按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

　　2.销售自行开发的房地产项目收到“预收款”

　　政策依据

　　根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）。

　　第十条规定一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　包装物押金的税务处理总结：

押金种类	收取时	逾期或已收取1年以上时
酒类产品以外的应税消费品包装物押金	不缴纳增值税，不缴纳消费税	缴纳增值税，缴纳消费税（押金需换算为不含税价款）
酒类产品包装物押金（除啤酒、黄酒外）	缴纳增值税、消费税（押金需换算为不含税价款）	不再缴纳增值税、消费税
啤酒、黄酒包装物押金	不缴纳增值税，不缴纳消费税（但计算出厂价时应考虑）	只缴纳增值税，不缴纳消费税（因为从量征收消费税）